Essa é minha terceira carta aberta falando sobre o mercado de Fundos Imobiliários.

Estamos num ano conturbado para a classe que vem sendo atacada por todos os lados e, por isso, tem demonstrado um resultado muito aquém do desejável por nós, investidores.

Enquanto isso, os REITs, “equivalentes” norte-americanos, estão disparando com o boom no mercado imobiliário por lá. Sobem no ano, na média, 25% em dólares!

Mas, por que os nossos FIIs brasileiros não andam? Afinal, por que tanta discrepância?

Em minha opinião, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, vem sofrendo com as mesmas pressões que o resto do mercado – como a insegurança política e a instabilidade fiscal - só que com o agravante de um ponto já comentado nas cartas anteriores e que felizmente ficou no passado: a proposta da reforma tributária.

Agora, passado este capítulo, os holofotes voltaram-se completamente para a questão dos juros.

Como expus na carta do dia 14 de julho, quando o IFIX alcançara os 2830 pontos, meu preço considerado justo para o índice era de 2750 e que a manutenção daquele patamar dependeria do aumento na renda distribuída em função de uma reabertura econômica mais robusta no pós-covid.

Infelizmente, isso ainda não aconteceu.

A renda cresceu, mas apenas 4%, muito pouco em relação ao aumento forte que vem acontecendo nos juros longos, que já ultrapassaram a casa dos 10% a.a.
 

Como sempre comento, o juro curto é sim importante para atrair investidores para os fundos imobiliários no curto prazo - ele gera fluxo - mas o juro longo é mais importante para precificá-los.

Isso é facilmente observável olhando para a correlação histórica entre esses ativos, ou seja, a semelhança na variação da cotação de cada um deles.

Observando as cotações semanais, a descorrelação entre o IFIX e o juro curto é de quase 30%, e com o juro longo 50%.

Mudando para cotações mensais, a descorrelação com o juro curto cai pra próximo dos 15% enquanto com o juro longo aumenta para 55%.

Isso fica um pouco mais óbvio se pensarmos que um investimento imobiliário é, em seu cerne, um investimento de longo prazo e, consequentemente, seu financiamento também.

Como sabemos, para melhorar o juro longo de um país, é necessário que os investidores tenham uma melhor e mais clara perspectiva de longo prazo para ele. Para isso, é importante vermos melhorias estruturais econômico-financeiro, de governança bem como sociais.

Para o curto prazo dos Fundos Imobiliários, a solução é a renda.

Assim, vejo uma melhor perspectiva se, nesse mesmo nível de preço, tivéssemos uma renda 6 ou 7% maior, o que representaria um dividend yield do IFIX próximo de 9% a.a.