Caro leitor,
Se tem uma coisa que eu recebi nas últimas semanas, foram mensagens questionando os motivos da forte queda dos fundos imobiliários desde o início do ano. Na realidade, não só em relação aos fundos que sugiro aqui na Inversa, mas à indústria como um todo.
Alguns, inclusive, levantaram a provocação: “será que estamos diante de uma bolha?”. Confesso que eu achei fascinante ver tanta gente interessada pelos FIIs, como também são conhecidos, pela sigla, os fundos de investimento imobiliário.
Esse é, no meu ponto de vista, um forte sinal de que a indústria tem amadurecido rapidamente e de que cada vez mais pessoas têm percebido que estes são instrumentos fantásticos para diversificar o portfólio.
Isso fica ainda mais claro quando olhamos para o número de novos investidores. Segundo os dados da B3, fechamos 2019 com mais de 632 mil investidores comuns (pessoa física) investindo em FIIs no Brasil, um incrível aumento de 208% em relação a 2018.
Os fundos imobiliários, definitivamente, caíram no gosto popular e este é justamente o motivo por trás de todo o estresse recente. Calma, vou te explicar por quê.
Tente imaginar a indústria de FIIs como uma grande locomotiva, onde cada gestora de recursos cuida de um vagão e que cada vagão detém um determinado tamanho de patrimônio.
Imagine agora que essa locomotiva estava acostumada, até o ano passado, a receber um certo número de novos investidores por ano.
Novos vagões iam sedo adicionados à indústria e até mesmo o tamanho dos vagões acabaram aumentando, à medida que as gestoras promoviam rodadas de captação de recursos.
Acontece que com a queda vertiginosa dos juros, e na iminência de retornos reais negativos na renda fixa, cresceu nos investidores o senso de urgência: “Preciso fazer alguma coisa, já!”.
Diante desse cenário, o que começou a acontecer? Claro, os FIIs começaram a se valorizar progressivamente, dia após dia. Em pouco tempo, a locomotiva ficou superlotada.
Para aproveitar a demanda, o que mais vimos em 2019 foram ofertas públicas dos FIIs, com os gestores doidos para aumentar o tamanho do seu vagão – afinal, parte importante da remuneração dos fundos vem do tamanho do patrimônio neles investido.
Com esse movimento, os investidores pessoa física passaram a responder por mais de 70% do volume de cotas negociadas na B3.
O grande problema é que aquele sobe-sobe diário deixou grande parte dos investidores que possuem menos experiência mal-acostumados. A meu ver, muitos pensaram que os FIIs se transformaram em renda fixa: “é só comprar que eles vão valorizar”.
Só que não é assim que funciona – ou que a locomotiva anda – pois, às vezes é preciso lembrar, os FIIs são instrumentos de renda variável. Isso é muito importante ressaltar.
Claro, os fundos imobiliários possuem muito menos volatilidade do que as ações, por exemplo, pois se trata de um instrumento com previsibilidade de geração de fluxo de caixa. Mas isso não significa que eles não oscilem de preço.
E quando, no fim do ano passado, muitas pessoas inseridas no mundo dos investimentos começaram a comentar que vários fundos já estavam negociando bem acima do que seria razoável, vários investidores começaram a se arremessar da locomotiva.
Sim, eu concordo que vários fundos estavam “esticados”. Eu mesmo, dentro das séries que toco aqui na Inversa, aproveitei para colocar uma parte no bolso, mas entendo que não há necessidade para tanto desespero. Especialmente porque só agora começamos a ver sinais concretos de recuperação do segmento de construção civil
Apesar disso, entendo que o investidor deva ser cada vez mais criterioso nas escolhas. De fato, não temos mais as barganhas que tínhamos há um ano. Minha sugestão é: foco em fundos de qualidade. Isso quer dizer, fundos com lastro em bons ativos e uma equipe de gestão de primeira linha. Essa é a preocupação que eu e meu time temos nos fundos que indicamos na série Fundos Expert.
Se você está entrando nessa locomotiva agora, os fundos de fundos – os chamados FoFs, na sigla em inglês – podem ser uma excelente alternativa para investir de forma diversificada e garantir exposição de maneira sistêmica à indústria.
Após os trancos das últimas semanas, me parece que, neste momento, a locomotiva está mais leve para voltar a imprimir velocidade. Por isso, não pule agora!
Um abraço e até semana que vem!
Felipe Paletta
